1/le potentiel constructifs du terrain:

Tous les promoteurs ne seront pas intéresser par les même types de terrains.  Il y a toutefois une constante  pour que le terrain corresponde à leur model économique, l’évaluation du potentiel constructif doit faire ressortir un projet rentable. Pour cela l’étude des droits à construire est indispensable. Ainsi chaque promoteur va créer à partir de la lecture des éléments du Plan Local d’Urbanisme un seuil  de projet minimal (et parfois maximum) par zone permettant d’atteindre cette rentabilité.

2/un prix au M² rentable

on peu résumer simplement la promotion immobilière à un équilibre entre des couts de constructions et d’honoraires contre un chiffre d’affaire lié à la vente de surface de logement. Ainsi plus la prix au m² est élevé, plus il est facile d’équilibrer un projet immobilier.

Avec les normes constructives actuelles (RE 2020), qui réglementent le matériaux et les mode constructif, qui on un impact très important sur les couts de construction doublé de la forte inflation sur les matériaux de construction le prix au m² minimum permettant de rendre une opération rentable a tendance a remonter fortement depuis 2021.

Ainsi par exemple, il est compliqué pour un promoteur d’imaginer une opération immobilier en Rhône-Alpes dans une secteur ayant un prix de vente au m² inférieur à 2.800€/m² de Shab.

3/un emplacement intéressant

Comme toujours en immobilier,  l’emplacement va être essentiel pour attirer un promoteur.

ainsi mettre en avant les vue, les services, les commerces, sont des indispensable… Certes, mais le promoteur va également étudier les documents d’urbanisme, la nature du sol, les risques de recours, ou de refus de la mairie, ainsi que les potentiels sortie commercial.

En effet, il faut bien comprendre que le modèles économique de la plupart des promoteurs se base sur des ventes simple et rapide. Il vont donc ainsi chercher à limiter les risques dans la sélections des emplacements leur terrains.

ainsi les emplacements intégré dans le tissus urbain en proximité avec d’autre opérations immobilière seront privilégier par rapport à d’autre emplacement parfois ayant de meilleur caractéristique mais isolé.

un critère particulièrement marquant, est le classement Pinel du secteur (même si sont intérêt tend à se réduire). En effet, les classement A, B1 et B2, permettent au investisseur de bénéficier d’avantage fiscaux important, ce qui permet au promoteur de vendre de manière beaucoup plus simple.

4/mairie constructive et une logique sur les logement sociaux

la mairie joue un rôle prépondérant dans le déroulement d’une opération immobilière. Ainsi, les villes dont la commune « joue le de la construction » seront privilégié par les promoteur.

En effet, la commune, en plus de la délivrance du permis de construire et de  l’ensemble des autorisations d’urbanisme, a de nombreux levier pour entraver un projet immobilier que ce soit d’un point de vue administratifs que dans la manières dont les projet sont présenter à la population local.

De plus la gestion par la commune de sont parc de logement sociaux et un enjeux majeur pour les promoteurs. Outre le danger de se faire préempter le terrain par le préfet en cas de carence trop forte en logement sociaux, les obligations liées à la nécessité de rattrapage peuvent rendre la réalisation de projet immobilier compliqué voir impossible.

5/ un risque maitriser

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